L’amministratore condominiale è a tutti gli effetti da considerare come l’organo esecutivo del condominio: il suo rapporto è sancito in maniera diretta con i singoli condomini e non con il collettivo, in quanto il mandato vincola entro i termini giuridici soltanto soggetti con personalità giuridica, e dunque è valido solo fra persone o entità con tale caratteristica.
Tale figura di riferimento è prevista dal Codice Civile all’articolo 1129, che ne prevede la nomina “obbligatoria” quando un immobile ha più di otto condomini, importante sottolineare come non ci siano sanzioni in caso di mancata nomina, ma è previsto che uno dei condomini possa rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenerne uno “di diritto”.
In caso non si nomini un amministratore inoltre in caso di errori di contabilità o inadempienza alle normative il giudice potrà proseguire il singolo condòmino il quale si sia fatto avanti per pagare qualche bolletta di condominio o abbia prodotto qualsiasi documento „a nome“ del condominio.
La nomina dell’amministratore di condominio, dunque, è possibile:
- su decisione dell’assemblea condominiale, a maggioranza dovuta;
- su decisione del Tribunale, qualora non si raggiunga la maggioranza, su richiesta di almeno uno dei condomini.
Per quanto riguarda gli oneri e quindi il compenso all’amministratore quale è il giusto da corrispondere a questa figura professionale?
Innanzitutto, il mandato dell’amministratore di condominio è confermato dall’assemblea, la quale decide anche per l’eventuale retribuzione.
La retribuzione dell’amministratore è sancita nell’articolo 1709 del codice civile, e viene determinata secondo le tariffe professionali oppure in base ad accordi personali nonché sulla base dei precedenti rapporti con gli altri amministratori.
Al momento della nomina dell’amministratore quindi l’assemblea decide il compenso sotto una delle seguenti forme:
- a tariffa per singola attività
- forfettizzato, stabilendo una somma complessiva per l’anno di mandato
- misto, ovvero in parte forfettario ma con la previsione di somme ulteriori in caso di lavori o assemblee straordinarie.
L’Assemblea stabilisce il compenso, a tariffa (con tariffazione per ogni singola attività), forfettizzato (con una somma stabilita inizialmente), o misto (un compenso forfettario con previsione di somme ulteriori in ipotesi di lavori o assemblee straordinarie).
Inoltre l’amministratore può ricevere, oltre al compenso annuale, anche una percentuale rispetto ai lavori di manutenzione straordinaria effettuati nel condominio: compenso sempre deliberato dall’assemblea in fase di nomina.
Attenzione però che anche dopo l’entrata in vigore della così detta riforma, l’amministratore ha diritto ad un compenso extra rispetto a quello indicato al momento dell’accettazione della nomina solamente se esso è concordato con l’assemblea ed è chiaramente specificato fin dall’inizio, approvando l’assemblea il preventivo presentato dal professionista.