A partire dal 18 giugno 2013, data di entrata in vigore della legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici (la così detta riforma), cambia la soglia sopra la quale diviene obbligatoria la nomina dell’amministratore condominiale.

Dal 18 giugno 2013vale quanto appresso: “Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario” (art. 1129, primo comma, c.c.).

In entrambi i casi all’inerzia dell’assemblea può sopperire l’Autorità Giudiziaria che, su ricorso di ciascun condomino, è tenuta a nominare un amministratore.

IL CONDOMINIO: COS’È 
La legge non fornisce ne la nozione di condomino né quella di condominio. La Cassazione, ormai da anni, afferma che “il condominio sorge ipso iure et facto, e senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento in cui l’originario costruttore di un edificio diviso per piani o porzioni di piano, aliena a terzi la prima unità immobiliare suscettibile di utilizzazione autonoma e separata, perdendo, in quello stesso momento, la qualità di proprietario esclusivo delle pertinenze e delle cose e dei servizi comuni dell’edificio” (così Cass. 4 ottobre 2004, n. 19829).

In pratica il condominio nasce quando in una struttura che ha parti strutturali in comune, ci sono almeno due proprietari: in questo caso si parla di condominio minimo. Egualmente più soggetti hanno diritto su parti dell’edificio che si definiscono comuni.

Ma una struttura con meno di 8 proprietari  ha bisogno dell’amministratore professionista? Per legge no, ma se la struttura ha impianti (ascensore, pompe, riscaldamento centralizzato, piscina etc) è preferibile ci sia una figura qualificata per la gestione condominiale.